Как выбрать коммерческую недвижимость? Storgov.com, Как выбрать коммерческую недвижимость? сторгов.ком, непрофильные активы, залоговое имущество

30.01.2019
автор Настя Юрашева
E451e7bde7bf94fc2910b9a98c125cf2

Правила выбора коммерческой недвижимости

1. Выбор места расположения объекта

Рассмотрим сначала торговые помещения. Объект, который мы ищем должен находиться в легкодоступном месте, вблизи общественного транспорта и иметь высокую проходимость

Местоположение данной коммерческой недвижимость – это решающий показатель. От правильности выбора места, напрямую будет зависеть его доходность в дальнейшем

Если же речь идет о выборе офисного помещения, то местоположение также очень важно. Как клиент его найдет, если ли рядом парковка, где территориально находится объект? Нужно все это учесть при выборе недвижимости.

2. Наличие пешеходного трафика.

Если мы говорим про торговое помещение, то конечно же он важен. Потому что то количество людей, которое проходит через то помещение, которое вы купили – это потенциальные клиенты будущим вашим арендаторам, это те люди, которые будут приносить доход тем арендаторам, которые у вас сидят, будь то аптека, или магазин, или банк. Чем выше трафик, тем больше цена аренды.

Если мы говорим про офис, то трафик не всегда важен. Бывает несколько типов офисов. Если мы говорим о клиентском офисе, где люди должны прийти к вам, быстро найти, и они к вам заходят с улицы, то трафик тоже важен. Если мы говорим о бэк-офисе – офисе в котором будут сидеть сотрудники, куда не будут приезжать так часто клиенты, либо они будут приезжать не с целью купить, а с целью оформить какие-либо документы, то трафик в данном случае не важен.

3. Видовые характеристики объекта

Если мы говорим о торговых помещениях, то видовые характеристики, а именно место под рекламу очень важно. Чем проще люди увидят помещение, чем быстрее они его найдут, тем больше вероятность того, что оно будет пользоваться спросом. И арендаторы будут с удовольствием его арендовать долгий период времени.

Важно ли это для офисов? И да, и нет. Как место под рекламу – не важно, как способ информативного размещения вывески, что здесь находится офис такой-то компании – это важно.

4. Планировка объекта

Если мы говорим о торговом помещении, то максимально эффективная, максимально выгодная и максимально полезная – это свободная. Т.е. чем меньше перегородок, стен, комнат, подсобных помещений, тем лучше. Тем больше будет торговый зал у клиентов – ваших арендаторов, тем больше товара они смогут выставить и продать, тем выше будет аренда.

Если мы говорим про офисные помещения, то здесь нет какой-то основной, привильной модели. Бывают офисы открытой планировки, бывают коридорно-кабинетного типа, все зависит от того зачем его потом будут использовать. Наверное все же лучше приобретать офисы свободной планировки, а арендатор уже сам себе создаст нужную планировку.

5. Высота потолков в помещении

В случае покупки торгового помещения ряд арендаторов предъявляют особые требования к высоте потолка. Мед. Учреждения, иногда продуктовые магазины просят, чтобы в помещении высота потолка по медицинской лицензии была не меньше 2,7 м, а если мы говорит про продуктовые сети, то от 2,5 м (у них есть стеллажное оборудование, которое прикрепляется к стенам и на него выставляется продукт). Т.е. чем выше потолок в торговом помещении, тем лучше, чем он ниже, тем меньше круг арендаторов, которые могут претендовать на это помещение.

С офисными помещениями все проще. Но все же, чем больше пространства, чем выше потолок, тем лучше, тем комфортнее людям в нем работать.

6. Наличие витражей на объекте.

Если мы говорим о торговых помещениях, то чем больше витражей, чем больше окон, тем больше пространства для размещения рекламы, баннеров манекенов, т.е. это является плюсом и привлекает внимание посетителей. Для общепитов – это первоначальная, очень важная роль, когда ты проходишь мимо какого-то ресторана и видишь, что происходит внутри, что там много людей и ты хочешь в него зайти, это несомненно плюс.

Что касается офисов, чем больше света, тем лучше, чем больше окон, тем лучше. В каждом кабинете должно быть хотя бы одно окно. Если в офисе всего два окна и много глухих помещений – это несомненно минус, людям будет просто некомфортно работать.

7. Количество ступенек на объекте

Рассмотрим торговые помещения. Чтобы попасть в наш магазин нужно подняться на 10 ступенек. Женщины с колясками не могли подняться в это помещение, пожилым людям очень тяжело подниматься и такой количество ступенек является для них преградой. Примерно каждая 3-я – 4-я ступенька уменьшает количество посетителей данного магазина от 5 до 10%. Идеальный вариант – это 1-3 ступеньки.

Что касается офисов или складских помещений, то в Бизнес Центрах всегда есть лифт, хотя если лифта нет, то подниматься пешком в ваш офис клиент может и не захотеть.

8. Технические особенности объекта

Электрическая мощность – один из факторов при выборе коммерческого помещения.

Есть ряд арендаторов которым необходимо большое количество электроэнергии. Например, рассмотрим помещение не более 100 кв.м. Для магазина одежды достаточно 5 кВт, для банка – не менее 15 кВт, для пекарни – не менее 25 кВт, для продуктового магазина – не менее 60 кВт. Следует брать помещение с возможностью увеличения электрической мощности не меньше, чем до 15 кВт. Если есть вытяжка в помещении, то это плюс, т.е. ваше помещение смогут арендовать пекарни, кафе и другие заведения, которым необходима вытяжка для их деятельности. Наличие запасного входа – это несомненно плюс, т.к. есть компании, которые не могут разгружать товар через основной вход, чтобы товарные потоки (которые заносятся и выносятся) не пересекались. Т.о. следует учитывать: электрическую мощность, наличие вентиляции и запасной входной группы. Благодаря этому можно расширить круг потенциальных клиентов на данный объект и скорее его сдать в аренду.

9. Площадь помещения.

Самая популярная, ликвидная, быстросдаваемая и высокооплачиваемая – это площадь от 50 до 100 кв.м. Чем больше площадь, тем меньше цена аренды, тем дольше вы будете искать на это помещение потенциального арендатора. Чем меньше помещение, тем выше цена аренды, тем проще найти на него желающего. Лучше купить 5 помещений по 50 кв.м, чем одно 500 кв.м – проще сдать, быстрее продать, нет страха съезда арендатора, не нужно хранить все деньги в одной корзине. Т.е. это 5 независимых друг от друга объектов, которые приносят вам прибыль.